Hoofdstuk 5. De woningmarkt in crisistijd

De ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland in de periode 1980-2007 is redelijk goed te verklaren aan de hand van fundamentele economische factoren. Van overwaardering is momenteel geen sprake, ook al beweert het IMF het tegendeel.

De ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland in de periode 1980-2003 is redelijk goed te verklaren aan de hand van fundamentele economische factoren, zoals het beschikbaar looninkomen, het financiële vermogen (exclusief aandelen) van gezinnen, de rente en het aanbod van nieuwe woningen.

Wat gebeurt er als de NHG wordt uitgebreid naar duurdere woningen? Het CPB en ORTEC concluderen dat deze maatregel de huizenprijzen in het nieuwe segment ondersteunt, de doorstroming bevordert en de risico’s voor banken vermindert.

Aan de hand van een model worden de gevolgen van een andere fiscale behandeling van de eigen woning ondezocht. Een beperkte hervorming leidt tot een prijsdaling op de woningmarkt van 4½% tot 13½%.

De hypotheekrenteaftrek houdt een impliciete subsidie voor eigenwoningbezit in ten opzichte van andere vormen van vermogen. Deze studie analyseert de gevolgen van deze subsidie voor de overheidsfinanciën, de woningmarkt en de inkomensverdeling.

Deze studie onderzoekt de gevolgen van het Nederlandse woninghuurbeleid voor de hoogte van de huren, de vraag naar en het aanbod van huurwoningen en de welvaarts- en inkomenseffecten.

Huizenprijzen zijn sinds halverwege de jaren tachtig fors gestegen. Historisch onderzoek laat zien dat er altijd een eind komt aan de hausse. Denk niet dat je uiteindelijk altijd verdient op een huis.

In zeven hoofdstukken worden diverse actuele beleidsvraagstukken met betrekking tot de Nederlandse woningmarkt belicht, zoals de hypotheekrenteaftrek, de woningcorporaties en de ruimtelijke ordening.

Op basis van unieke historische data is een prijsindexreeks voor panden aan de Herengracht in Amsterdam samengesteld die loopt van 1628 tot 1973. Grote prijsstijgingen en -dalingen wisselen elkaar af.

Robert Shiller concludeert dat psychologische factoren een belangrijke rol hebben gespeeld in de huizenprijsontwikkeling in de VS in de tien jaar voorafgaand aan 2006.

Amerikaans tekstboek dat een goede inleiding is voor mensen die meer willen weten over de werking van vastgoedmarkten.

Robert Shiller gaat in op de oorzaak van de zeepbel op de Amerikaanse huizenmarkt, toont de gevolgen ervan en legt uit wat er aan de ontstane financiële crisis gedaan moet worden.

De originele Herengrachtindex loopt van 1628 tot 1973. De index geeft tweejaarlijkse informatie over de reële prijs van een pand aan de Herengracht. Voor figuur 5.1 is gebruik gemaakt van de data tot en met 1966. Van 1968 tot 2005 is de koopindex van VROM (Cijfers over wonen 2006) gebruikt. Deze zijn gecorrigeerd voor inflatie met behulp van de CBS-reeks 'Consumentenprijzen; inflatie vanaf 1963'. Voor 2006-2008 zijn CPB-cijfers voor de reële huizenprijsindex in Nederland gebruikt.

De figuur voor Nederland heeft twee bronnen: 1990 tot 1994-IV: NVM, Transactieprijzen bestaande bouw; 1995 tot 2009-II: CBS, Bestaande koopwoningen, prijsindex. De cijfers zijn gecorrigeerd voor inflatie met door het CPB bewerkte CBS-cijfers.

De toerekening in figuur 5.4 is gebaseerd op een schatting van het (log)niveau van de reële huizenprijs in Nederland in de periode 1980-2007. Het gevonden empirische resultaat is beschreven in Kranendonk en Verbruggen (2008), CPB Memorandum 199. De verklarende variabelen zijn het reëel beschikbaar looninkomen, de reële rente (op 10-jaars staatsleningen), het volume van de woningvoorraad en het reëel netto overig vermogen van gezinnen. De laatstgenoemde term omvat het financiële vermogen van gezinnen uitgezonderd het aandelenvermogen, waarop de niet-hypothecaire schulden van gezinnen in mindering zijn gebracht. In concreto gaat het vooral om spaartegoeden, girale deposito's, chartaal geld en obligaties in handen van gezinnen. Voor ieder jaar kan met behulp van de geschatte lange-termijnvergelijking worden berekend wat de bijdrage van de diverse verklarende variabelen aan de reële huizenprijsstijging is geweest. Door deze bijdragen te middelen over een aantal jaren, resulteren de gemiddelde jaarlijks bijdragen per jaar in de onderscheiden perioden. In figuur 5.4 zijn de vier verklarende variabelen van de gemiddelde reële huizenprijsstijging in de onderscheiden perioden opgenomen. Deze bijdragen tellen niet exact op tot de reële huizenprijsstijging, omdat de geschatte niveauvergelijking ook nog een onverklaard deel kent, waarvan het gemiddelde tussen de onderscheiden perioden wat verschilt. Vergeleken met de omvang van de bijdragen van de verklarende variabelen is de bijdrage van het onverklaarde deel gering.

De reeks 'hypotheeklening ten opzichte van de woningwaarde' is afkomstig uit OECD Economic Studies No. 38, 2004/1. Deze cijfers hebben betrekking op 2002. De andere reeks, 'hypotheeklening ten opzichte van besteedbaar inkomen', is voor Nederland afkomstig uit het Centraal Economisch Plan 2009 (CPB). Voor de overige landen zijn de gegevens gebaseerd op OECD Economic Outlook: November 2006 No. 80, Special Chapter.

De cijfers met betrekking tot het negatief eigenwoningvermogen zijn gebaseerd op data van Woononderzoek Nederland (WoON 2006) van het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer. De meeste cijfers in WoON 2006 hebben betrekking hebben op het jaar 2005. Voor ieder huishouden is het verschil berekend tussen de WOZ-waarde van de woning en de omvang van de hypothecaire schuld. Dertien procent van de huishoudens met een eigen woning had in 2005 een hypothecaire schuld die groter was dan de WOZ-waarde. De mediaan van deze netto schuld bedroeg ongeveer twintigduizend euro. Als in Nederland de huizenprijzen met tien procent zouden dalen, dan stijgt voor deze huishoudens de mediane schuld naar circa veertigduizend euro. De gemiddelde waarde van de woning van deze groep bedraagt namelijk zo'n 200 duizend euro. Daarnaast zou het aandeel van huishoudens met een negatief eigenwoningvermogen toenemen tot twintig procent van het totaal aantal huishoudens met een eigen woning. Bij een veronderstelde huizenprijsdaling van tien procent daalt voor deze huishoudens de WOZ-waarde van hun woning onder hun hypothecaire schuld. Overigens kan de totale vermogenspositie van huishoudens er anders uitzien dan het saldo van WOZ en hypothecaire schuld. Mogelijk beschikken huishoudens nog over andere vormen van vermogen, zoals spaargelden en aandelen, of andere schulden, zoals consumptief krediet. Daarover ontbreken de gegevens echter in WoON 2006.

In de periode 1995-2002 is de particuliere consumptie in Nederland met gemiddeld 3,2% per jaar toegenomen. Bijna 40% van deze stijging, oftewel circa 1,2%-punt, kan worden toegeschreven aan de toename van het huizenvermogen, aldus berekeningen mat het kwartaalmodel SAFE van het CPB. Inmiddels is SAFE vervangen door SAFFIER (zie CPB Document 123). Met dat model is een standaardvariant berekend, waarbij de huizenprijs permanent met 10% stijgt. Het gaat hier om een autonome stijging, die dus niet voortkomt uit een wijziging in een van de fundamenteel economische factoren die de huizenprijs bepalen, zoals de reële rente of het reëel beschikbaar looninkomen. Als gevolg van een dergelijke huizenprijsstijging neemt de particuliere consumptie toe, wat vervolgens positieve gevolgen heeft voor het productievolume en de investeringen. Voor een volledige beschrijving van de macro-economische effecten van een hogere huizenprijs wordt verwezen naar Kranendonk en Verbruggen (2006), CPB Document 123, blz. 78 en 79.

De overheid moet bijspringen als het fonds van de NHG leeg is. Door de uitbreiding van de NHG neemt het verwachte beroep op de overheid met 16 miljoen euro toe. Dit blijkt uit de scenario-analyse beschreven in CPB Notitie 2009/19. Die 16 miljoen is als volgt bepaald. Het verwachte beroep op de overheid zonder uitbreiding van de NHG is na tien jaar 134 miljoen euro. Dat getal is berekend door de kans op bijspringen (19,7%) te vermenigvuldigen met de gemiddelde lening van de overheid aan de NHG als er bijgesprongen moet worden (680 miljoen euro). Na uitbreiding van de NHG loopt de kans licht op naar 20%, omdat per saldo de gemiddeld hogere schadebedragen in het toegevoegde duurdere segment net iets harder doorwegen dan het positieve effect van de lagere risico's op schade in dit segment. Verder stijgt de gemiddelde lening (als er bijgesprongen moet worden) naar 745 miljoen euro vanwege de grotere verwachte schadebedragen in het toegevoegde segment. Het verwachte beroep is dan gestegen naar 20% x 745 miljoen = 149 miljoen euro. Dat is, na afrondingsverschillen, 16 miljoen euro meer dan zonder uitbreiding van de NHG naar woningen tot 350 duizend euro.

Tussen ontslagen worden en het eventueel gedwongen verkopen van de woning zit al gauw zo'n één à twee jaar. Uit gegevens van de NHG blijkt dat er gemiddeld al een jaar zit tussen de laatste betaling van een geldnemer en het moment van executie. Vaak zullen mensen die ontslagen worden ook nog wel enige tijd in staat zijn om hun hypotheeklasten te betalen. Al met al duurt het dus wel een tijdje voordat de NHG en eventueel de overheid schade leidt als gevolg toenemende werkloosheid.